rynek nieruchomości

Od stycznia do marca 2021 roku w serwisie Otodom opublikowano prawie 25% więcej ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań niż w analogicznym okresie 2020 roku. Z kolei na Domiporta liczba takich ofert zwiększyła się o blisko 12%, a w OLX – o 8%. Natomiast na portalu RynekPierwotny.pl nastąpił spadek o niespełna 0,7%. Do tego wszystkie wymienione podmioty miały mniej anonsów dotyczących sprzedaży domów niż wcześniej, spadki wyniosły od ponad 3,5% do niemal 21%. Potencjalni kupcy musieli też przygotować się na większe wydatki niż w ubiegłym roku.

W serwisie Otodom w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku opublikowano prawie 25% więcej ogłoszeń mieszkań na sprzedaż niż w analogicznym okresie 2020 roku. Na Domiporta liczba takich propozycji wyniosła 74 430, a rok wcześniej – 66 486, co oznacza skok o blisko 12%. Z kolei w OLX wzrost w relacji rocznej wyniósł 8%, z 25 161 do 27 174 nowych ogłoszeń. W przypadku portalu RynekPierwotny.pl, gdzie zamieszczane są oferty deweloperów, pozyskano w pierwszym kwartale br. 16 320 mieszkań. To o 110 lokali mniej niż od stycznia do marca ub.r.

– Sytuacja z takimi ogłoszeniami jest trochę sztucznie nakręcana i w zasadzie nie odzwierciedla tego, co się dzieje na rynku. Jest to pewne przekłamanie Internetu z racji tego, że właściciel nieruchomości zgłasza to samo mieszkanie do kilku lub kilkunastu agencji. Robi tak, żeby uzyskać lepszą cenę albo nawet organizuje licytację. To powoduje, że mamy przyrost ogłoszeń. Sprawę można zweryfikować przez system MLS, gdzie są oferty na wyłączność – komentuje Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Chęć ochrony oszczędności poprzez zakup mieszkania, domu, czy działki spowodowała, że już od kilku miesięcy mamy w Polsce prawdziwy boom na nieruchomości. Ceny osiągają rekordowe poziomy, a mimo to zaczyna brakować wolnych mieszkań do kupienia. Jeśli głównym determinantem zwiększonej aktywności zakupowej Polaków jest bezpieczne ulokowanie gotówki – teraz mają możliwość zainwestowania również w nieruchomości oświatowe.

Środowisko niskich stóp procentowych i w konsekwencji trend spadku oprocentowania lokat bankowych, niepewność na rynkach finansowych spowodowana skutkami pandemii COVID-19, ale również rekordowy poziom oszczędności Polaków – ponad bilion zł w marcu br. Skumulowanie wszystkich tych czynników w jednym czasie doprowadziło do rekordowej liczby transakcji na rynku nieruchomości – wg danych redNet Property Group i CBRE, tylko w Warszawie w I kw. 2021 r. sprzedano o niemal 30 proc. więcej mieszkań niż w poprzednim kwartale i o 21 proc. więcej niż rok temu. Tak duży popyt przekłada się naturalnie na dostępność i ceny nieruchomości. Zainteresowanie jest tak duże, że zaczyna brakować wolnych mieszkań do kupienia – inwestorzy zwracają się więc ku ofertom domów i działek – ceny tych pod Tatrami wzrosły już średnio o 20 – 40 proc., a nawet o 70 proc. w przypadku budowalnych działek widokowych.

Inwestowanie w nieruchomości może być skutecznym sposobem na osiągnięcie dochodu pasywnego. Pasywny dochód to przychód, który osiągasz bez konieczności poświęcania dużej ilości czasu i wysiłku. Może on pochodzić z różnych źródeł, w tym z wynajmu nieruchomości. Aby skutecznie inwestować w nieruchomości i uzyskiwać pasywny dochód, należy:

•  Znaleźć odpowiednią nieruchomość,
•  Dokładnie przeanalizować lokalny rynek nieruchomości,
•  Zadbać o utrzymanie nieruchomości oraz
•  Efektywnie zarządzać nią. Warto skorzystać z pomocy profesjonalistów, takich jak doradcy finansowi czy rzeczoznawcy, którzy pomogą w ocenie atrakcyjności poszczególnych nieruchomości i doradzą w kwestii optymalnego sposobu inwestowania. Pasywny dochód z inwestycji w nieruchomości może stanowić cenne uzupełnienie Twojego budżetu i pozwolić na osiągnięcie dodatkowych zysków.

Czy w ostatnim czasie notowane jest większe zainteresowanie zakupem mieszkań w inwestycjach realizowanych na peryferiach miast? Jak kształtują się ceny lokali w dzielnicach zewnętrznych w porównaniu do tych usytuowanych w centrum? Czy firmy planują realizację projektów położonych na obrzeżach największych miast? Jakie inwestycje planują wprowadzić na rynek w tym roku? 


                              

Zbigniew Juroszek, prezes Atal 

Obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów inwestycjami oddalonymi od centrum, usytuowanymi na przedmieściach. To ogólnopolski trend, który dotyczy wszystkich aglomeracji, w których jesteśmy obecni. Z naszych obserwacji wynika, że decyzji o przeprowadzce na obrzeża miast zazwyczaj towarzyszy poszukiwanie większej i bardziej komfortowej przestrzeni życiowej, spokojnej i zielonej okolicy, a także motywacja ekonomiczna. Co do zasady lokale na peryferiach aglomeracji i w dzielnicach zewnętrznych są dużo tańsze od tych mieszczących się w ścisłym centrum. Dla przykładu w naszych, katowickich inwestycjach różnica w cenie między mieszkaniami usytuowanymi na Bronowicach, a tymi położonymi w ścisłym centrum, przy ulicy Sokolskiej sięga 29 proc. Porównując ceny trzypokojowych mieszkań w naszych dwóch łódzkich inwestycjach – Nowe Miasto Polesie i Apartamenty Drewnowska 43, projekcie zrealizowanym w prestiżowej lokalizacji, tuż przy Manufakturze, różnica cen mieści się w przedziale 8-14 proc.

Lokalizacja to wciąż najważniejszy czynnik wpływający na cenę mieszkania, ale wysokość stawek wynika także z różnic w standardzie wykończenia. Funkcjonalnie zaprojektowane inwestycje o wysokim standardzie i atrakcyjnych przestrzeniach wspólnych, w których jest miejsce na zieleń wpływają na komfort życia, a to przyciąga mieszkańców nawet do peryferyjnych lokalizacji.

Wielkie metropolie w standardowej koncepcji urbanistycznej odchodzą do lamusa. Wydzielanie konkretnych stref – biznesowej, przemysłowej, mieszkalnej czy rozrywkowej – okazało się przynosić więcej szkód niż pożytku. Mieszkańcy spędzają połowę swojego dnia na dojazdach do pracy, przychodni czy sklepu. Ruch samochodowy generuje niesamowite ilości smogu. Sąsiedzi niemal się nie znają. Stąd też bardzo popularna stała się idea miasta 15-minutowego, z której czerpie coraz więcej deweloperów.

Miasto 15-minutowe: co to jest?

Sama idea jest dość prosta. W mieście 15-minutowym każdy mieszkaniec ma mieć możliwość dotarcia do miejsc zapewniających mu niezbędne do życia usługi czy towary w czasie 15-minutowego spaceru. Oznacza to, że w promieniu ok. 1 kilometra powinny znajdować się:

• sklepy,
• zakład pracy,
• szkoła i inne placówki opiekuńcze,
• przychodnia,
• miejsca rozrywki dla dorosłych i dzieci.

To koncepcja całkowicie różna od dotychczas stosowanej, gdzie centrum miasta stanowią biurowce i galerie handlowe, na obrzeżach są domy mieszkalne, a całkowicie na uboczu fabryki i zakłady przemysłowe.

Rynek nieruchomości w Polsce, pomimo wzlotów i upadków, rzadko kiedy jest zagrożony przez kryzys ekonomiczny. Sytuacja ta mogła jednak ulec zmianie, wraz z postępującą pandemią COVID-19.

Ceny mieszkań 2021 - kiedy będzie taniej?

Trudno jest powiedzieć, czy w obecnej sytuacji można liczyć na niższe ceny mieszkań. Najbliższe miesiące są dużą zagadką, która może mieć wiele rozwiązań. W przypadku zakupu mieszkania czy też domu, specjaliści z branży nieruchomości zalecają jednak odkładanie środków na wkład własny do kredytu hipotecznego. Przestrzegają, że w przypadku przedłużającej się pandemii, kredyt hipoteczny będzie trudniej uzyskać, a ponadto jego marże mogą być znacznie wyższe. Warto pamiętać, że obecnie aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny, należy posiadać przynajmniej 20% procentowy wkład własny. 

Wynika to z tego, że banki zabezpieczają się przed niewypłacalnością klientów, co może być spowodowane m.in. spowolnieniem gospodarczym, niższymi pensjami oraz większym ryzykiem związanym z utratą pracy. Co więcej, nawet jeżeli stopy procentowe kredytów zostaną po raz kolejny obniżone - uzyskanie pozytywnej odpowiedzi z banku jest trudniejsze, niż przykładowo w roku 2019, czy też nawet na początku 2020 roku. 

Jeszcze w pierwszej połowie 2020 roku, można było się spodziewać, że ceny za mieszkania utrzymają się na stałym poziomie. Krótko potem, ceny zaczęły znów rosnąć co w szczególności można zaobserwować w Warszawie. 

Położone w południowej Szwecji Växjö to jedno z najbardziej zielonych miejsc w Europie oraz pierwsze nowoczesne drewniane miasto. To efekt wdrażanej strategii, która zakłada pełne uwolnienie się tego miejsca od paliw kopalnych do 2030 roku. Jednym ze sposobów jest korzystanie z drewna w budownictwie, czyli lokalnego i odnawialnego materiału. W ślad za Växjö mogą pójść polskie miasta, które również dążą do neutralności klimatycznej. Przykładem jest Środa Śląska, gdzie już za kilka lat wybudowane zostanie pierwsze ekologiczne osiedle wykorzystujące technologie drewniane.

Växjö jest pierwszym miejscem na świecie, które postawiło sobie cel pełnego uwolnienia się od paliw kopalnych. Deklaracja Växjö^[1] zakłada osiągnięcie tego statusu do 2030 roku. Jednak już dzisiaj, w porównaniu do poziomów z 1993 roku, emisja CO² jest mniejsza o 58%.^[2]

W deklaracji Växjö ujęto również strategię budownictwa drewnianego, która uwzględnia całość cyklu życia budynku - od wyboru budulca, wieloletnie użytkowanie, po rozbiórkę i dalsze losy materiałów użytych w budowie. Pod tym względem budynki powstające z wykorzystaniem drewna zdecydowanie wyprzedzają betonową konkurencję. Drewno to jedyny odnawialny surowiec, który jednocześnie pochłania i magazynuje dwutlenek węgla z atmosfery. Dlatego w 2013 roku miasto zdecydowało się na całościową strategię budownictwa drewnianego. Określono tam, że do 2020 roku połowa wszystkich nowych budynków komunalnych powstanie z  drewna. Dodatkowo, niedawno rada miasta ogłosiła plany budowy nowego dworca kolejowego i ratusza właśnie w nowoczesnych technologiach drewnianych.^[3]

Zakup zabytkowej nieruchomości

Zakup zabytkowej nieruchomości to nie lada wyzwanie dla inwestorów. Wszelkie działania przy obiekcie muszą odbywać się pod ścisłą kontrolą Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a ich restauracja może się okazać finansową studnią bez dna. Inwestujący w tego typu obiekty mogą jednak skorzystać z pewnych przywilejów, a atrakcyjność zabytkowych budynków zawsze rodzi zainteresowanie i popyt. Co na temat inwestowania w zabytki twierdzą eksperci?

Co jest zabytkiem?

Wszelkie kwestie związane z nieruchomościami zabytkowymi zostały dookreślone w Ustawie o ochronie i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r. W myśl jej zapisów, zabytek to nieruchomość[..]ich części lub stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Nieruchomości o charakterze zabytkowym mogą, ale nie zawsze są uwzględnione w Rejestrze Zabytków lub w Gminnej Ewidencji Zabytków. Mogą jednak zostać na nią wpisane z urzędu lub na wniosek ich właściciela. Zabytki nieruchome to całe spektrum nieruchomości, obejmujące: domy, kamienice, mieszkania, pałace, dwory, zamki, kościoły, folwarki, spichlerze czy chociażby obiekty poindustrialne . Trudne do określenia jest, ile dokładnie mamy na terenie Polski zabytków nieruchomych, ale według szacunków może ich być nawet ponad 120 tys.