rynek mieszkaniowy

Od stycznia do marca 2021 roku w serwisie Otodom opublikowano prawie 25% więcej ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań niż w analogicznym okresie 2020 roku. Z kolei na Domiporta liczba takich ofert zwiększyła się o blisko 12%, a w OLX – o 8%. Natomiast na portalu RynekPierwotny.pl nastąpił spadek o niespełna 0,7%. Do tego wszystkie wymienione podmioty miały mniej anonsów dotyczących sprzedaży domów niż wcześniej, spadki wyniosły od ponad 3,5% do niemal 21%. Potencjalni kupcy musieli też przygotować się na większe wydatki niż w ubiegłym roku.

W serwisie Otodom w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku opublikowano prawie 25% więcej ogłoszeń mieszkań na sprzedaż niż w analogicznym okresie 2020 roku. Na Domiporta liczba takich propozycji wyniosła 74 430, a rok wcześniej – 66 486, co oznacza skok o blisko 12%. Z kolei w OLX wzrost w relacji rocznej wyniósł 8%, z 25 161 do 27 174 nowych ogłoszeń. W przypadku portalu RynekPierwotny.pl, gdzie zamieszczane są oferty deweloperów, pozyskano w pierwszym kwartale br. 16 320 mieszkań. To o 110 lokali mniej niż od stycznia do marca ub.r.

– Sytuacja z takimi ogłoszeniami jest trochę sztucznie nakręcana i w zasadzie nie odzwierciedla tego, co się dzieje na rynku. Jest to pewne przekłamanie Internetu z racji tego, że właściciel nieruchomości zgłasza to samo mieszkanie do kilku lub kilkunastu agencji. Robi tak, żeby uzyskać lepszą cenę albo nawet organizuje licytację. To powoduje, że mamy przyrost ogłoszeń. Sprawę można zweryfikować przez system MLS, gdzie są oferty na wyłączność – komentuje Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Ceny nieruchomości w 2022?

Rok 2022 nie przyniesie dużych zmian na rynku nieruchomości, chociaż wielu liczyło na to, że pandemia spowoduje spadek cen. Jest wręcz odwrotnie. Ludzie w dalszym ciągu będą chętnie inwestować, popyt na mieszkania i domy nie osłabnie, a ceny wciąż będą rosły.

W 2022 roku najprawdopodobniej nie zmieni się wiele względem tego, co widzimy już dzisiaj. Z danych NBP wynika, że mieszkania na rynku pierwotnym podrożały o ponad 2%, a na rynku wtórnym aż o 5,2%. Wszystko to w przeciągu ostatniego kwartału i wiele wskazuje na to, że podwyżki cen będą jeszcze większe.

Inwestycja w nieruchomości

Podsumowując 2021 rok, nieruchomości cieszyły się ogromnym zainteresowaniem. Nie brakowało chętnych na zakup mieszkań i domów, poprawiła się również sytuacja na rynku wynajmu, który przez pewien okres mocno cierpiał ze względu na pandemię. W wielu przypadkach inwestycje były podyktowane chęcią ochrony kapitału. - Główny Urząd Statystyczny podaje, że obecnie inflacja jest na poziomie 6,8%. Jednak każdy z nas, konsumentów, obserwuje, że ten wzrost jest znacznie większy, a ceny zdecydowanie poszły w górę. Inwestycja w nieruchomości to dla wielu osób jeden z najlepszych sposobów na ochronę własnego kapitału, stąd też obserwujemy duże zainteresowanie domami i mieszkaniami. - komentuje Marcin Kuryło, ekspert Horyzontu Inwestycji.

Jaką powierzchnię mają największe mieszkania w ofercie deweloperów? W których projektach je znajdziemy? Ile kosztują? 

Czy w ostatnim czasie notowane jest większe zainteresowanie zakupem mieszkań w inwestycjach realizowanych na peryferiach miast? Jak kształtują się ceny lokali w dzielnicach zewnętrznych w porównaniu do tych usytuowanych w centrum? Czy firmy planują realizację projektów położonych na obrzeżach największych miast? Jakie inwestycje planują wprowadzić na rynek w tym roku? 


                              

Zbigniew Juroszek, prezes Atal 

Obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów inwestycjami oddalonymi od centrum, usytuowanymi na przedmieściach. To ogólnopolski trend, który dotyczy wszystkich aglomeracji, w których jesteśmy obecni. Z naszych obserwacji wynika, że decyzji o przeprowadzce na obrzeża miast zazwyczaj towarzyszy poszukiwanie większej i bardziej komfortowej przestrzeni życiowej, spokojnej i zielonej okolicy, a także motywacja ekonomiczna. Co do zasady lokale na peryferiach aglomeracji i w dzielnicach zewnętrznych są dużo tańsze od tych mieszczących się w ścisłym centrum. Dla przykładu w naszych, katowickich inwestycjach różnica w cenie między mieszkaniami usytuowanymi na Bronowicach, a tymi położonymi w ścisłym centrum, przy ulicy Sokolskiej sięga 29 proc. Porównując ceny trzypokojowych mieszkań w naszych dwóch łódzkich inwestycjach – Nowe Miasto Polesie i Apartamenty Drewnowska 43, projekcie zrealizowanym w prestiżowej lokalizacji, tuż przy Manufakturze, różnica cen mieści się w przedziale 8-14 proc.

Lokalizacja to wciąż najważniejszy czynnik wpływający na cenę mieszkania, ale wysokość stawek wynika także z różnic w standardzie wykończenia. Funkcjonalnie zaprojektowane inwestycje o wysokim standardzie i atrakcyjnych przestrzeniach wspólnych, w których jest miejsce na zieleń wpływają na komfort życia, a to przyciąga mieszkańców nawet do peryferyjnych lokalizacji.

Jak wynika z analiz ekspertów, nawet o kilka procent większą rentowność mogą osiągnąć lokale handlowo-usługowe niż mieszkalne. Jednak nie są oni do końca zgodni w kwestii inwestycji dokonywanych na rynku nieruchomości przez zwykłego Kowalskiego. Według szacunkowych danych, w naszym kraju brakuje około 2 mln mieszkań. Decydując się na lokale użytkowe, warto szukać takich o dość uniwersalnym przeznaczeniu, a te o powierzchni 50-100 m kw. najczęściej finalnie trafiają do najemców. W przypadku miejsca do zamieszkania największą popularnością cieszą się nowe nieruchomości. Ale wkrótce mogą się też zmienić preferencje dot. lokalizacji.

Wielkie metropolie w standardowej koncepcji urbanistycznej odchodzą do lamusa. Wydzielanie konkretnych stref – biznesowej, przemysłowej, mieszkalnej czy rozrywkowej – okazało się przynosić więcej szkód niż pożytku. Mieszkańcy spędzają połowę swojego dnia na dojazdach do pracy, przychodni czy sklepu. Ruch samochodowy generuje niesamowite ilości smogu. Sąsiedzi niemal się nie znają. Stąd też bardzo popularna stała się idea miasta 15-minutowego, z której czerpie coraz więcej deweloperów.

Miasto 15-minutowe: co to jest?

Sama idea jest dość prosta. W mieście 15-minutowym każdy mieszkaniec ma mieć możliwość dotarcia do miejsc zapewniających mu niezbędne do życia usługi czy towary w czasie 15-minutowego spaceru. Oznacza to, że w promieniu ok. 1 kilometra powinny znajdować się:

• sklepy,
• zakład pracy,
• szkoła i inne placówki opiekuńcze,
• przychodnia,
• miejsca rozrywki dla dorosłych i dzieci.

To koncepcja całkowicie różna od dotychczas stosowanej, gdzie centrum miasta stanowią biurowce i galerie handlowe, na obrzeżach są domy mieszkalne, a całkowicie na uboczu fabryki i zakłady przemysłowe.

Rynek nieruchomości w Polsce, pomimo wzlotów i upadków, rzadko kiedy jest zagrożony przez kryzys ekonomiczny. Sytuacja ta mogła jednak ulec zmianie, wraz z postępującą pandemią COVID-19.

Ceny mieszkań 2021 - kiedy będzie taniej?

Trudno jest powiedzieć, czy w obecnej sytuacji można liczyć na niższe ceny mieszkań. Najbliższe miesiące są dużą zagadką, która może mieć wiele rozwiązań. W przypadku zakupu mieszkania czy też domu, specjaliści z branży nieruchomości zalecają jednak odkładanie środków na wkład własny do kredytu hipotecznego. Przestrzegają, że w przypadku przedłużającej się pandemii, kredyt hipoteczny będzie trudniej uzyskać, a ponadto jego marże mogą być znacznie wyższe. Warto pamiętać, że obecnie aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny, należy posiadać przynajmniej 20% procentowy wkład własny. 

Wynika to z tego, że banki zabezpieczają się przed niewypłacalnością klientów, co może być spowodowane m.in. spowolnieniem gospodarczym, niższymi pensjami oraz większym ryzykiem związanym z utratą pracy. Co więcej, nawet jeżeli stopy procentowe kredytów zostaną po raz kolejny obniżone - uzyskanie pozytywnej odpowiedzi z banku jest trudniejsze, niż przykładowo w roku 2019, czy też nawet na początku 2020 roku. 

Jeszcze w pierwszej połowie 2020 roku, można było się spodziewać, że ceny za mieszkania utrzymają się na stałym poziomie. Krótko potem, ceny zaczęły znów rosnąć co w szczególności można zaobserwować w Warszawie. 

Nowe warunki ekonomiczne i procesy demograficzne zmieniającego się otoczenia niosą za sobą przekształcenia w wielu obszarach życia czy gospodarki. Nie bez znaczenia jest też transformacja technologiczna i społeczna. Wygranymi tych zmian będą ich prekursorzy, firmy z wizją i horyzontami, które już dziś przygotowują swoją strategię na nadchodzącą przyszłość. Oto główne trendy, które spowodują konieczność dostosowania się do nowych zasad i znacząco zmienią rynek deweloperski w naszym kraju.

Prefabrykacja

Znali ją już starożytni Rzymianie, wykorzystując jako elementy do budowy mostów, akweduktów i tuneli, czyli infrastruktury, ale też komponentów konstrukcyjno-architektonicznych. Choć w naszym kraju znów powraca do łask, to kojarzona jest z epoką wielkiej płyty w PRL-u i budowy rekordowych ilości mieszkań ponad 40 lat temu za czasów Edwarda Gierka. Jednak porównanie tego okresu z obecną prefabrykacją, to jak zestawienie Poloneza wyprodukowanego w ówczesnym FSO z dzisiejszą Teslą. Współczesne prefabrykaty są ekologiczne, dają niezwykłą precyzję, wysoką jakość i co ważne oszczędność czasu. Wpływa to na skrócenie cyklu operacyjnego, a więc i wzrost wskaźnika rentowności inwestycji deweloperskich. Budowanie z prefabrykatów wymaga mniejszej liczby pracowników, pochłania dwukrotnie mniej czasu niż tradycyjna technologia i jest dokładniejsza. Ich udział w rynku mieszkaniowym stale rośnie - z 1,7% w 2014 roku, do prognozowanego 2,4% udziału już za rok. Natomiast segment ciężkiej prefabrykacji betonowej wg szacunków w ub. roku wyniósł 3% udziału w rynku, co stanowiło wartość 3,49 miliarda zł. A, to dopiero skromne preludium do przyszłego rozwoju, choć wygenerowanie na nich korzyści nie jest tak proste, jakby można przypuszczać. Ich produkcja i logistyka jest stosunkowo droga, a sensowne zastosowanie nie jest oczywiste dla każdego dewelopera. Również niedobór wykwalifikowanych pracowników budowlanych przy nagromadzeniu inwestycji w gospodarce oraz pełnych portfelach zamówień dla generalnych wykonawców i podwykonawców, a zatem wzrost kosztów produkcji sprawiły, że w ciągu zaledwie kilku lat polski rynek prefabrykacji betonowej podwoił swoją wartość wskazując na jej dalszy rozwój i popularność niczym ta notowana do lat na rynkach Europy Zachodniej.

Jak informuje Ministerstwo Sprawiedliwości, w ub.r. sporządzono ponad 2,5 mln aktów notarialnych. Wśród nich odnotowano prawie 2 tysiące umów o dożywocie dotyczących nieruchomości rolnych i niemal 6 razy więcej – nieruchomości innych. Z danych wynika również, że w latach 2015-2020 było najwięcej tego typu przypadków. Natomiast w minionym roku do sądów rejonowych wpłynęło 285 spraw cywilnych w kwestii roszczeń w związku z umowami renty lub dożywocia, a 168 – do sądów okręgowych, też w pierwszej instancji. W niej załatwiono łącznie 380 spraw, w tym niespełna 100 uwzględniono w całości lub części.

W zeszłym roku sporządzono ponad 2,5 mln aktów notarialnych. Wśród nich znalazło się 1950 umów o dożywocie dotyczących nieruchomości rolnych. Patrząc na dane za lata 2015-2020, widać, że więcej takich przypadków było tylko na początku analizowanego okresu – 2920. W minionym roku było też 11 536 umów o dożywocie dotyczących innych nieruchomości. To z kolei najwyższy wynik w tych latach. Zatem z roku na rok widać wzrosty. W 2015 r. takich przypadków było 7641.

– Można się domyślać, że zainteresowanie jest ściśle skorelowane z relatywnie niskimi emeryturami. Czynnik ekonomiczny będzie w tej sytuacji odgrywał pierwszoplanową rolę w sytuacji, gdy mimo nieustannego wzrostu kosztów życia świadczenia emerytalne rosną nieproporcjonalnie. Seniorzy dostrzegają potencjał w skumulowanym w nieruchomości majątku. Coraz częściej zdają sobie sprawę z tego, że korzystnym rozwiązaniem może być właśnie umowa renty lub dożywocia – stwierdza Aldona Międlar, prawnik z Kancelarii Ars Aequi.